Pompe à chaleur en immeuble locatif en Suisse romande : autorisation, PPE et subventions
Dans un immeuble locatif, remplacer une chaudière à mazout ou à gaz par une pompe à chaleur ne se décide pas comme dans une maison individuelle. Entre l’accord de la propriété par étages (PPE), les normes de bruit applicables en zone collective et la répercussion des travaux sur le loyer, plusieurs étapes spécifiques s’ajoutent à la démarche habituelle. Voici ce qui change concrètement à Genève, Vaud et Fribourg.
Remplacer une chaudière fossile en immeuble locatif : ce que disent les cantons romands
Plusieurs cantons romands conditionnent désormais le remplacement d’un chauffage au mazout ou au gaz en fin de vie. À Genève, un appareil fossile ne peut être remplacé par un autre appareil fossile que si les énergies renouvelables ou la récupération de chaleur ne permettent raisonnablement pas de couvrir les besoins du bâtiment. Dans le canton de Vaud, un certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) est exigé lors du remplacement d’une chaudière au mazout ou au gaz jusqu’au 31 décembre 2026 ; dès 2027, la nouvelle loi sur l’énergie imposera un CECB d’ici fin 2031 pour tous les bâtiments construits avant 1986, immeubles locatifs compris. Fribourg a également renforcé ses exigences pour les chauffages fossiles. Dans les trois cantons, la demande d’aide doit être déposée avant le début des travaux : à Genève, au moins 14 jours avant ; à Vaud et à Fribourg, tout chantier engagé avant la décision cantonale fait perdre le droit à la subvention.
Qui décide : l’accord de la PPE avant l’installation
Pour une pompe à chaleur air-eau, l’unité extérieure se trouve presque toujours sur une partie commune de l’immeuble. Lorsque le bâtiment est en propriété par étages, la copropriété doit approuver le projet, généralement lors de l’assemblée générale, avant même le dépôt du dossier auprès de la commune. Pour un immeuble détenu par un seul propriétaire-bailleur, c’est ce dernier qui engage la démarche ; les travaux étant considérés comme une amélioration énergétique, seule la plus-value qu’ils apportent peut être répercutée sur le loyer, calculée sur le coût net après subventions, et la hausse doit rester proportionnée aux économies d’énergie attendues par les locataires.
Autorisation et bruit (OPB) : les règles propres au collectif
Le remplacement d’une chaudière par une pompe à chaleur air-eau relève généralement d’une simple procédure de notification communale, sans enquête publique, sauf en zone protégée, sur un bâtiment classé ou lorsque le règlement communal l’exige. Les sondes géothermiques, elles, requièrent toujours une autorisation cantonale, via la plateforme CAMAC dans le canton de Vaud. Point souvent sous-estimé en milieu collectif : le dossier doit démontrer, selon l’ordonnance fédérale sur la protection contre le bruit, le respect des valeurs de planification à la fenêtre du voisin le plus exposé, avec des seuils plus stricts la nuit. Les appareils récents atteignent generalement 30 à 35 dB(A) en mode nocturne à quelques mètres, un argument à vérifier au cas par cas lorsque plusieurs façades d’habitation sont proches les unes des autres.
Pompe à chaleur collective ou solutions individuelles par logement
Un immeuble locatif chauffé collectivement peut être équipé d’une seule pompe à chaleur de forte puissance qui dessert l’ensemble des logements, ce qui suppose souvent d’adapter la chaufferie existante et le réseau de distribution de chaleur. L’alternative consiste à équiper chaque appartement d’une solution individuelle, plus simple à mettre en œuvre dans un bâtiment déjà occupé mais qui multiplie les unités extérieures à positionner et à faire accepter par la copropriété. Le choix dépend avant tout de l’état de l’installation de chauffage existante et du nombre de logements concernés ; un bureau spécialisé doit dans tous les cas déterminer la puissance nécessaire et la source de chaleur la plus adaptée, air extérieur ou sondes géothermiques.
Subventions pour les immeubles locatifs à Genève, Vaud et Fribourg
Les aides cantonales ne se limitent pas aux maisons individuelles. À Genève, le programme GEnergie prévoit des subventions majorées pour le remplacement des chaudières fossiles par une pompe à chaleur ou pour un raccordement au chauffage à distance. Dans le canton de Vaud, le Programme Bâtiments cantonal inclut un bonus pour les rénovations globales, applicable aux immeubles locatifs. Fribourg plafonne ses subventions par bâtiment plutôt que par logement. Dans les deux cantons de Genève et Vaud, l’aide ne peut en principe pas dépasser la moitié du coût des travaux subventionnés. Pour un bailleur comme pour une PPE, faire chiffrer le projet avant le dépôt de la demande permet de connaître le montant net réellement à financer, et donc la base de calcul d’une éventuelle hausse de loyer.
Pour une maison individuelle, la démarche reste plus simple : notre guide pompe à chaleur en Suisse romande détaille les technologies, les prix et les subventions par canton. Pour l’installation de panneaux solaires ou d’une borne de recharge dans une PPE, la procédure d’accord en assemblée est très proche de celle décrite ici : voir notre article sur panneaux solaires et borne de recharge en PPE.
Source : Hilo Architectes et ion-e.ch